คุณยื่นขอรังวัดสอบเขตที่ดินของตัวเองไว้แล้ว ช่างรังวัดนัดวันแล้ว สำนักงานที่ดินส่งหนังสือแจ้งเพื่อนบ้านแล้ว แต่ถึงวันจริงเพื่อนบ้านไม่มา หรือมาแล้วยืนดูเฉย ๆ ไม่ยอมลงชื่อ หลายคนเข้าใจว่าพอไม่มีลายเซ็นข้างเคียง เรื่องก็จบ ทำอะไรต่อไม่ได้ ต้องไปฟ้องศาลอย่างเดียว ความจริงไม่ใช่แบบนั้น กฎหมายเขียนทางออกไว้ให้แล้ว แต่ทางออกจะเป็นทางไหนขึ้นอยู่กับว่าเพื่อนบ้าน "เงียบ" หรือ "คัดค้าน" ซึ่งสองคำนี้ผลต่างกันคนละเรื่อง
แยกให้ออกก่อน "ไม่มา" กับ "คัดค้าน" ไม่เหมือนกัน
นี่คือจุดที่คนเข้าใจผิดมากที่สุด และเป็นจุดที่ตัดสินว่าเรื่องของคุณจะจบใน 30 วัน หรือจะกลายเป็นคดีในศาล
การไม่มา หรือมาแต่ไม่เซ็น โดยไม่พูดอะไร คือความเงียบ กฎหมายไม่ถือว่าเป็นการโต้แย้ง และมีกลไกให้เดินหน้าต่อได้เอง
การคัดค้าน คือการที่ข้างเคียงบอกออกมาชัด ๆ ว่าไม่ยอมรับแนวที่คุณชี้ ตรงนี้กฎหมายบังคับให้เข้าสู่ขั้นตอนไกล่เกลี่ยก่อน และมีเส้นตายเรื่องการฟ้องตามมา
พูดง่าย ๆ ความเงียบของเพื่อนบ้านไม่ได้หยุดการรังวัดของคุณ แต่คำคัดค้านหยุดได้
กฎหมายตัวหลัก ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 69 ทวิ
ทั้งเรื่องนี้อยู่ในมาตราเดียว คือ มาตรา 69 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528) ซึ่งวางกลไกไว้เป็นชั้น ๆ
วรรคหนึ่ง เจ้าของที่ดินที่อยากสอบเขตเฉพาะแปลงของตัวเอง ยื่นคำขอพร้อมโฉนดต่อเจ้าพนักงานที่ดิน แล้วพนักงานเจ้าหน้าที่จะออกไปรังวัดให้
วรรคสอง ถ้ารังวัดแล้วพบว่าการครอบครองจริงไม่ตรงกับรูปแผนที่หรือเนื้อที่ในโฉนด เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจแก้ไขให้ตรงความจริงได้ เมื่อข้างเคียงรับรองแนวเขตแล้ว เว้นแต่เป็นการสมยอมกันเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย
วรรคสาม คือหัวใจของบทความนี้ — กรณีติดต่อข้างเคียงไม่ได้ หรือติดต่อได้แล้วแต่ไม่มา หรือมาแต่ไม่ยอมเซ็นโดยไม่ได้คัดค้านการรังวัด
⚖ ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 69 ทวิ วรรคสาม (ใจความ)
เมื่อติดต่อข้างเคียงให้มาระวังแนวเขตไม่ได้ หรือข้างเคียงได้รับการติดต่อแล้วแต่ไม่มา หรือมาแต่ไม่ยอมลงชื่อรับรองแนวเขตโดยไม่ได้คัดค้านการรังวัด ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้นั้นมาลงชื่อรับรองแนวเขตหรือคัดค้าน ภายในสามสิบวัน นับแต่วันส่งหนังสือ
ถ้าพ้นกำหนดแล้วข้างเคียงไม่ทำอย่างหนึ่งอย่างใด และผู้ขอได้ให้คำรับรองว่ามิได้นำรังวัดรุกล้ำที่ดินข้างเคียง เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการตามวรรคสองต่อไปได้ โดยไม่ต้องมีการรับรองแนวเขต
วรรคสี่ กำหนดว่าวิธีติดต่อและแจ้งข้างเคียงให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ปัจจุบันคือกฎกระทรวงการติดต่อผู้มีสิทธิในที่ดินข้างเคียงให้มาระวังแนวเขตในการรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินเฉพาะราย พ.ศ. 2565 ซึ่งยกเลิกกฎกระทรวงฉบับที่ 31 (พ.ศ. 2521) ที่ใช้มานาน
วรรคห้า ถ้ามีผู้คัดค้าน เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจสอบสวนไกล่เกลี่ย โดยถือหลักฐานแผนที่เป็นหลัก ตกลงกันได้ก็ทำตามที่ตกลง ตกลงกันไม่ได้ให้แจ้งคู่กรณีไปฟ้องศาลภายในเก้าสิบวัน
วรรคหก ที่ดินที่มีแค่ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. ก็ใช้หลักเดียวกันนี้โดยอนุโลม
แยกกรณี เพื่อนบ้านแต่ละแบบ ผลไม่เหมือนกัน
1. ติดต่อข้างเคียงไม่ได้เลย
ย้ายบ้าน เสียชีวิตยังไม่โอนมรดก หรือหนังสือตีกลับ เข้าวรรคสามเต็ม ๆ ปิดประกาศแล้วรอ 30 วัน
2. ได้รับหนังสือแล้ว แต่ไม่มาในวันนัด
ไม่ต้องตามไปง้อ ไม่ต้องเลื่อนนัด รอหนังสือแจ้ง 30 วัน เงียบก็เดินต่อ
3. มาแล้วไม่เซ็น แต่ไม่พูดว่าคัดค้าน
กฎหมายจัดไว้เหมือนการไม่มา เข้าหนังสือแจ้ง 30 วัน ผู้ขอต้องให้คำรับรองว่าไม่ได้นำชี้รุกล้ำ
4. คัดค้านการรังวัด
เจ้าพนักงานที่ดินไม่แก้รูปแผนที่ให้ เรียกไกล่เกลี่ยตามวรรคห้า ตกลงไม่ได้ต้องฟ้องใน 90 วัน
กรณีที่ 1 — ติดต่อข้างเคียงไม่ได้เลย
ผล: รังวัดต่อได้
เจ้าของแปลงข้างเคียงย้ายไปแล้ว เสียชีวิตแล้วยังไม่โอนมรดก หรือส่งหนังสือไปแล้วตีกลับ กรณีนี้เข้าวรรคสามเต็ม ๆ สำนักงานที่ดินจะสอบถามที่อยู่จากนายทะเบียนอำเภอหรือท้องถิ่น ส่งหนังสือ ท.ด. 81 แจ้งให้มาลงชื่อรับรองหรือคัดค้าน และให้ช่างรังวัดไปปิดประกาศทั้งที่ว่าการอำเภอหรือที่ทำการกำนันผู้ใหญ่บ้าน และที่บริเวณที่ดินข้างเคียงนั้นเอง แล้วรอครบ 30 วัน
ถ้าเจ้าของแปลงข้างเคียงเสียชีวิตและยังไม่มีผู้จัดการมรดก เรื่องมักจะช้าตรงนี้ เพราะไม่มีตัวคนที่มีอำนาจมาเซ็น — เป็นคนละปัญหากับการชี้แนวเขต แต่ต้องแก้ก่อน อ่านต่อเรื่องนี้ได้ในบทความ เริ่มต้นคดีมรดกและการตั้งผู้จัดการมรดก
กรณีที่ 2 — ได้รับหนังสือแล้ว แต่ไม่มาในวันนัด
ผล: รังวัดต่อได้ หลังครบ 30 วัน
ไม่ต้องตามไปง้อ ไม่ต้องเลื่อนนัดไปเรื่อย ๆ ขั้นตอนเหมือนกรณีที่ 1 คือรอหนังสือแจ้ง 30 วัน ถ้าเงียบก็เดินต่อ
ในทางกฎหมายแล้ว ข้างเคียงที่ถูกเรียกมาระวังแนวเขตตาม มาตรา 70 (1) แล้วไม่มา มีโทษปรับไม่เกินห้าร้อยบาทตาม มาตรา 107 แต่ในทางปฏิบัติแทบไม่มีใครดำเนินคดีข้อนี้ และไม่ใช่ทางออกของเรื่องอยู่ดี อย่าเสียเวลาไปกับมัน
กรณีที่ 3 — มาแล้ว แต่ไม่ยอมเซ็น และไม่พูดว่าคัดค้าน
ผล: รังวัดต่อได้ แต่ต้องผ่านหนังสือแจ้ง 30 วันก่อน
หลายเคสเป็นแบบนี้ เพื่อนบ้านมายืนดู พยักหน้าว่าเห็นด้วย แต่พอถึงตอนเซ็นก็บอกว่า "ขอกลับไปคิดก่อน" แล้วเงียบหายไป กฎหมายจัดกรณีนี้ไว้เหมือนกับการไม่มา คือเข้าสู่หนังสือแจ้ง 30 วัน
จุดที่ต้องระวังคือ คำรับรองของผู้ขอ ถ้าจะให้เจ้าพนักงานที่ดินเดินต่อโดยไม่มีลายเซ็นข้างเคียง คุณในฐานะผู้ขอต้องให้คำรับรองว่าไม่ได้นำชี้รุกล้ำที่ดินข้างเคียง อย่าเซ็นคำรับรองนี้ทั้งที่รู้อยู่แก่ใจว่าแนวที่ชี้กินเข้าไปในที่เขา เพราะมันจะย้อนกลับมาเป็นหลักฐานมัดตัวในชั้นศาลภายหลัง
กรณีที่ 4 — คัดค้านการรังวัด
ผล: หยุด เข้าสู่การไกล่เกลี่ย และมีเส้นตาย 90 วัน
พอมีคำคัดค้าน เจ้าพนักงานที่ดินจะไม่แก้ไขรูปแผนที่ให้ แต่จะเรียกทั้งสองฝ่ายมาสอบสวนไกล่เกลี่ยตามวรรคห้า โดยถือหลักฐานแผนที่ของทางราชการเป็นหลักในการพิจารณา ไม่ใช่ถือคำบอกเล่าหรือความรู้สึกของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง
ถ้าตกลงกันได้ก็จบตรงนั้น ถ้าตกลงกันไม่ได้ เจ้าพนักงานที่ดินจะแจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องศาลภายใน 90 วัน
ได้รับหนังสือจากสำนักงานที่ดินแล้ว ไม่แน่ใจว่าเรื่องอยู่ขั้นไหน หรือเหลือเวลาเท่าไร
เล่าเรื่องมาสั้น ๆ พร้อมวันที่ในหนังสือและวันที่รังวัด ให้ทนายดูก่อนได้ว่าควรลงชื่อ คัดค้าน หรือรอ
เข้าใจให้ตรงกัน ทำไมเพื่อนบ้านถึงกลัวการเซ็น
ก่อนจะโกรธเพื่อนบ้าน ควรเข้าใจว่าความกลัวของเขามีเหตุผลทางกฎหมายรองรับจริง การลงชื่อรับรองแนวเขตไม่ใช่แค่เซ็นรับรู้ว่า "วันนี้มาดูแล้ว" แต่ศาลเคยวินิจฉัยว่าเป็นการยอมรับว่าแนวเขตที่รังวัดนั้นถูกต้อง
📋 ตัวอย่างสถานการณ์จริง
ลุงสมชายกับป้าวันเพ็ญเป็นเจ้าของที่ดินติดกันมา 20 ปี มีคันดินเก่าเป็นแนวแบ่ง วันหนึ่งป้าวันเพ็ญจะขายที่จึงขอรังวัดสอบเขต ช่างรังวัดปักหมุดตามรูปแผนที่ในโฉนด ปรากฏว่าแนวใหม่ล้ำเข้ามาในฝั่งลุงสมชายราว 1.5 เมตร กินพื้นที่ที่ลุงสมชายปลูกมะม่วงไว้ ลุงสมชายมาในวันรังวัด เห็นหมุด แต่ไม่ยอมเซ็น และไม่ได้บอกว่าคัดค้าน เพราะกลัวเซ็นแล้วเสียที่
ถ้าลุงสมชายเงียบต่อไปจนพ้น 30 วันนับจากหนังสือแจ้ง สำนักงานที่ดินจะเดินเรื่องต่อได้โดยไม่มีลายเซ็นเขา แต่ถ้าลุงสมชายทำหนังสือคัดค้านภายในกำหนด เรื่องจะเข้าไกล่เกลี่ย และหลักฐานอย่างภาพถ่ายเก่าของคันดิน อายุต้นมะม่วง และคำให้การของกำนันในพื้นที่ จะมีที่ให้ใช้จริง
สิ่งที่ลุงสมชายควรทำจึงไม่ใช่ "เงียบเพราะกลัว" แต่คือ คัดค้านเป็นหนังสือให้ทันกำหนด — ความเงียบไม่ได้ปกป้องเขาเลย
ในทางกลับกัน ถ้าคุณคือฝ่ายข้างเคียงที่ถูกเรียกให้ไปเซ็น อย่าเซ็นแบบผ่าน ๆ มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1646/2551 วินิจฉัยว่าเจ้าของที่ดินข้างเคียงที่มาระวังแนวเขตและลงลายมือชื่อรับรองไว้ในใบรับรองเขตติดต่อ ถือเป็นการยอมรับว่าที่ดินพิพาทอยู่ในเขตโฉนดของอีกฝ่าย และมีผลถึงขั้นเป็นการสละกรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนนั้น ลายเซ็นเดียวจึงมีน้ำหนักมากกว่าที่คนส่วนใหญ่คิด
หากแนวที่ชี้ทับกับที่ที่อีกฝ่ายครอบครองมานานเกิน 10 ปี เรื่องจะพันกับหลักครอบครองปรปักษ์ตาม มาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ด้วย ซึ่งเป็นคนละประเด็นกับแนวเขตในโฉนด อ่านรายละเอียดได้ในบทความ ครอบครองปรปักษ์ที่ดิน และถ้ามีสิ่งปลูกสร้างล้ำแนวเขตอยู่แล้ว ให้ดูเพิ่มที่บทความ รุกล้ำที่ดินแบบไหนฟ้องได้ แบบไหนฟ้องไม่ได้
ถ้าคัดค้านแล้วไกล่เกลี่ยไม่สำเร็จ เส้นตาย 90 วันคืออะไร
เมื่อไกล่เกลี่ยไม่ลงตัว เจ้าพนักงานที่ดินจะแจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องศาลภายใน 90 วันนับแต่วันได้รับแจ้ง คนจำนวนมากเข้าใจว่าถ้าพ้น 90 วันแล้วจะหมดสิทธิฟ้อง ซึ่งไม่ถูกต้อง
ผลตามตัวบทคือ ถ้าไม่มีการฟ้องภายในกำหนด ให้ถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะสอบเขตโฉนดที่ดินนั้นต่อไป กล่าวคือคำขอรังวัดตกไป เจ้าพนักงานที่ดินไม่ต้องดำเนินการต่อ แนวเขตในโฉนดยังเป็นแบบเดิม
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5244/2545 อธิบายไว้ในทำนองว่า กำหนด 90 วันตามวรรคนี้เป็นเพียงกลไกให้เจ้าพนักงานที่ดินหยุดดำเนินการได้โดยไม่มีความผิด ไม่ใช่เงื่อนไขบังคับก่อนฟ้อง และไม่ได้ทำให้การโต้แย้งสิทธิที่เกิดขึ้นจริงหายไป สิทธิฟ้องคดีเรื่องกรรมสิทธิ์จึงยังอยู่
แม้อย่างนั้นก็ไม่ควรปล่อยให้เลย 90 วัน เพราะการยื่นฟ้องภายในกำหนดทำให้เรื่องเดินต่อได้เร็วกว่า และไม่ต้องเสียเงินเสียเวลายื่นคำขอรังวัดใหม่ทั้งกระบวน
การฟ้องคดีเกี่ยวกับที่ดินต้องยื่นต่อศาลที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ ถ้าที่ดินอยู่อำเภอปากช่อง สีคิ้ว สูงเนิน ด่านขุนทด หรือเทพารักษ์ จะเป็นศาลจังหวัดสีคิ้ว โดยคดีที่มูลคดีเกิดในอำเภอปากช่องพิจารณา ณ ที่ทำการที่อำเภอปากช่อง ส่วนอำเภอเมืองนครราชสีมาและอำเภอโดยรอบจะเป็นศาลจังหวัดนครราชสีมา ในคดีแบบนี้ทนายมักยื่นคำร้องขอให้ศาลตั้งเจ้าพนักงานที่ดินไปทำ แผนที่พิพาท ซึ่งเป็นพยานหลักฐานสำคัญที่สุดชิ้นหนึ่งของคดีแนวเขต
สิ่งที่ห้ามทำเด็ดขาดระหว่างที่ยังตกลงกันไม่ได้
ช่วงที่แนวเขตยังไม่นิ่ง เป็นช่วงที่คนใจร้อนทำผิดกฎหมายโดยไม่ตั้งใจ
ห้ามถอน ย้าย หรือทำลายหมุดหลักเขต ไม่ว่าหมุดนั้นจะปักอยู่ในที่ของคุณเองก็ตาม มาตรา 67 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินห้ามไว้ชัด เว้นแต่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานที่ดิน ฝ่าฝืนมีโทษตาม มาตรา 109 ปรับไม่เกินสองพันบาท หรือจำคุกไม่เกินสามเดือน หรือทั้งจำทั้งปรับ
ถ้าย้ายหมุดเพื่อจะเอาที่ดินของเขามาเป็นของตัวเอง โทษหนักกว่านั้นมาก เข้า มาตรา 363 แห่งประมวลกฎหมายอาญา ฐานยักย้ายหรือทำลายเครื่องหมายเขตแห่งอสังหาริมทรัพย์ จำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับไม่เกินหกหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
ห้ามขัดขวางช่างรังวัด มาตรา 66 ให้พนักงานเจ้าหน้าที่และคนงานมีอำนาจเข้าไปในที่ดินของผู้มีสิทธิในที่ดินหรือผู้ครอบครองได้ในเวลากลางวัน โดยต้องแจ้งให้ทราบก่อน และให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอำนวยความสะดวกตามควร การกีดกันไม่ให้เข้าไม่ได้ช่วยอะไร มีแต่ทำให้รูปคดีของตัวเองแย่ลง
ห้ามสร้างเพิ่ม รื้อ หรือย้ายรั้วในแนวพิพาท ระหว่างที่เรื่องยังค้าง เพราะทั้งสองฝ่ายจะเสียหลักฐานสภาพเดิม และอาจกลายเป็นประเด็นบุกรุกตาม มาตรา 362 แห่งประมวลกฎหมายอาญาซ้อนขึ้นมาอีกเรื่อง
เอกสารและหลักฐานที่ควรเตรียม
รวบรวมไว้ก่อน ไม่ว่าเรื่องจะจบที่สำนักงานที่ดินหรือไปถึงศาล
- โฉนดที่ดินฉบับเจ้าของ หรือ น.ส.3 / น.ส.3 ก. ตัวจริงพร้อมสำเนา
- ใบคำขอรังวัด ใบนัดรังวัด และใบเสร็จค่าธรรมเนียมจากสำนักงานที่ดิน
- หนังสือแจ้งข้างเคียง (ท.ด. 81) และหลักฐานการส่ง เช่น ใบตอบรับไปรษณีย์ หรือภาพประกาศที่ปิดไว้
- รูปแผนที่หลังรังวัด และบันทึกถ้อยคำที่ให้ไว้กับช่างรังวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดิน
- ภาพถ่ายสภาพแนวเขตปัจจุบัน ถ่ายให้เห็นหมุด รั้ว คันดิน ต้นไม้ยืนต้น และสิ่งปลูกสร้าง
- ภาพถ่ายเก่า ภาพถ่ายทางอากาศ หรือภาพจากแผนที่ออนไลน์ย้อนหลัง ที่แสดงว่าแนวเดิมอยู่ตรงไหน
- ระวางแผนที่ของแปลงที่ดิน ขอคัดได้ที่สำนักงานที่ดินท้องที่
- สัญญาซื้อขาย หนังสือแบ่งมรดก หรือเอกสารที่ระบุเนื้อที่ตอนได้ที่ดินมา
- ชื่อและที่อยู่ผู้รู้เห็น เช่น กำนัน ผู้ใหญ่บ้าน เจ้าของที่ดินแปลงถัดไป หรือคนที่เคยเช่าทำกิน
เตรียมตัวก่อนปรึกษาทนาย
ถ้าจะให้การปรึกษาครั้งแรกมีประโยชน์จริง ควรตอบสี่คำถามนี้ให้ได้ก่อน
- เรื่องอยู่ขั้นไหนแล้ว ยังไม่ยื่นคำขอ / ยื่นแล้วรอนัด / รังวัดไปแล้ว / อยู่ระหว่างรอ 30 วัน / ได้รับแจ้งให้ไปฟ้องใน 90 วันแล้ว
- ข้างเคียงเงียบ หรือคัดค้านเป็นหนังสือ ถ้าคัดค้าน มีสำเนาคำคัดค้านไหม
- เนื้อที่ต่างจากโฉนดเท่าไร ขาดหรือเกินกี่ตารางวา และแนวใหม่ไปทับอะไรของใครบ้าง
- สภาพแนวเขตเดิมมีอะไรเป็นหลักฐาน รั้ว คันดิน ต้นไม้ หรือมีแต่ความเข้าใจกันปากเปล่า
พร้อมกับเอกสารในหัวข้อก่อนหน้า เท่านี้ก็พอให้ประเมินได้แล้วว่าควรเดินเรื่องที่สำนักงานที่ดินต่อ หรือควรเตรียมฟ้อง ดูบริการที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติมได้
สรุป
การที่เพื่อนบ้านไม่ยอมเซ็นชี้แนวเขต ไม่ได้แปลว่าเรื่องของคุณจบ มาตรา 69 ทวิ วรรคสาม แห่งประมวลกฎหมายที่ดินเปิดทางให้เจ้าพนักงานที่ดินแจ้งเป็นหนังสือให้ข้างเคียงมาลงชื่อหรือคัดค้านภายใน 30 วัน ถ้าครบกำหนดแล้วเงียบ และผู้ขอให้คำรับรองว่าไม่ได้นำชี้รุกล้ำ การแก้ไขรูปแผนที่หรือเนื้อที่ก็เดินต่อได้โดยไม่ต้องมีลายเซ็นข้างเคียง
แต่ถ้ามีคำคัดค้าน เรื่องจะเข้าสู่การไกล่เกลี่ยของเจ้าพนักงานที่ดินตามวรรคห้า โดยถือหลักฐานแผนที่เป็นหลัก ตกลงกันไม่ได้ก็ต้องไปฟ้องศาลภายใน 90 วัน ซึ่งการพ้นกำหนดนี้มีผลเพียงทำให้คำขอรังวัดตกไป ไม่ได้ตัดสิทธิฟ้องคดีกรรมสิทธิ์ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5244/2545
สองเรื่องที่ควรจำที่สุด: อย่าไปแตะหมุดหลักเขตเด็ดขาด เพราะเสี่ยงทั้ง มาตรา 109 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และ มาตรา 363 แห่งประมวลกฎหมายอาญา และถ้าคุณเป็นฝ่ายที่ถูกเรียกให้ไปเซ็น อย่าเซ็นก่อนตรวจแนวให้แน่ใจ เพราะลายเซ็นรับรองแนวเขตอาจถูกตีความว่าเป็นการยอมรับแนวใหม่ ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1646/2551 ความเงียบไม่ได้ปกป้องสิทธิของใครทั้งนั้น สิ่งที่ปกป้องคือการทำให้ถูกขั้นตอนภายในกำหนดเวลา
คำถามที่พบบ่อย
เพื่อนบ้านไม่มาเซ็น แปลว่าฉันรังวัดสอบเขตไม่ได้ใช่ไหม
ไม่ใช่ ถ้าเขาไม่มาหรือมาแล้วไม่เซ็นโดยไม่ได้คัดค้าน สำนักงานที่ดินจะมีหนังสือแจ้งให้เขามาลงชื่อหรือคัดค้านภายใน 30 วัน ครบกำหนดแล้วยังเงียบ และคุณให้คำรับรองว่าไม่ได้นำชี้รุกล้ำ เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการต่อได้โดยไม่ต้องมีลายเซ็นเขา ตาม มาตรา 69 ทวิ วรรคสาม
เพื่อนบ้านไม่มาระวังแนวเขต มีความผิดไหม
ตามตัวบทมีโทษปรับไม่เกินห้าร้อยบาท เพราะการถูกเรียกมาระวังแนวเขตเป็นหน้าที่ตาม มาตรา 70 และมีบทลงโทษใน มาตรา 107 แต่ในทางปฏิบัติแทบไม่มีการดำเนินคดี และการเอาผิดข้อนี้ก็ไม่ได้ทำให้แนวเขตของคุณจบเร็วขึ้น
ถ้ารังวัดผ่านไปแล้วโดยไม่มีลายเซ็นข้างเคียง เขาจะกลับมาฟ้องภายหลังได้ไหม
การแก้ไขรูปแผนที่หรือเนื้อที่ตามวรรคสามเป็นการดำเนินการทางทะเบียนของเจ้าพนักงานที่ดิน ไม่ใช่คำพิพากษาชี้ขาดกรรมสิทธิ์ ถ้าข้างเคียงเห็นว่าแนวใหม่ทับที่ของเขาจริง เขายังมีสิทธิโต้แย้งและฟ้องศาลได้ เรื่องนี้จึงไม่ได้แปลว่าปลอดภัยถาวร ควรให้ทนายดูข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี
ข้างเคียงคัดค้านแล้ว ต้องฟ้องศาลทันทีเลยไหม
ไม่ต้อง กฎหมายให้เจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนไกล่เกลี่ยก่อน โดยถือหลักฐานแผนที่เป็นหลัก จำนวนไม่น้อยจบที่ชั้นนี้ ถ้าตกลงกันไม่ได้จึงค่อยไปศาลภายใน 90 วันนับแต่วันได้รับแจ้ง
ถ้าเลย 90 วันแล้วยังไม่ได้ฟ้อง เสียสิทธิเลยหรือเปล่า
ผลตามกฎหมายคือถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะสอบเขตต่อ คำขอรังวัดตกไป ไม่ใช่การตัดสิทธิฟ้องคดีกรรมสิทธิ์ ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5244/2545 แต่ถ้าปล่อยไว้ก็ต้องเริ่มยื่นคำขอใหม่ เสียทั้งเวลาและค่าธรรมเนียมซ้ำ
ถ้าเจ้าของที่ดินข้างเคียงเสียชีวิตแล้ว ต้องให้ใครมาเซ็น
ต้องเป็นผู้จัดการมรดกหรือทายาทที่มีสิทธิในที่ดินแปลงนั้น ถ้ายังไม่มีผู้จัดการมรดก มักติดตรงนี้ก่อนเรื่องแนวเขต กรณีติดต่อไม่ได้จริง ๆ ก็ยังเข้ากลไกหนังสือแจ้ง 30 วันตามวรรคสามได้เช่นกัน
ที่ดินเป็น น.ส.3 ก. ไม่ใช่โฉนด ใช้หลักเดียวกันไหม
ใช้หลักเดียวกันโดยอนุโลม มาตรา 69 ทวิ วรรคหก กำหนดให้นำวรรคสองถึงวรรคห้ามาใช้กับการขอตรวจสอบเนื้อที่ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ด้วย
ยังไม่แน่ใจว่าเรื่องของคุณอยู่ขั้นไหน หรือได้รับหนังสือจากสำนักงานที่ดินแล้วไม่รู้ว่ามีเวลาเหลือเท่าไร
เล่าเรื่องมาสั้น ๆ พร้อมวันที่ที่เกี่ยวข้อง แล้วทนายจะช่วยประเมินว่าควรลงชื่อ คัดค้าน หรือเดินเรื่องอย่างไรต่อ
หากมูลคดีของคุณอยู่ในพื้นที่จังหวัดนครราชสีมา ปรึกษาได้ที่หน้า ศาลในพื้นที่ให้บริการ
บทความนี้ให้ข้อมูลทางกฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่ความเห็นทางกฎหมายสำหรับกรณีใดกรณีหนึ่ง ข้อเท็จจริงที่ต่างกันเพียงเล็กน้อยอาจทำให้ผลทางกฎหมายต่างกันมาก ควรปรึกษาทนายความพร้อมเอกสารจริงก่อนตัดสินใจ
