รุกล้ำที่ดินแบบไหนฟ้องได้ 2569 ปรึกษาทนายที่ดินฟรี

กฎหมายตัวหลักที่ต้องรู้ก่อน

เรื่องรั้วบ้านรุกที่ ชายคาบ้านล้ำแนวเขต หรือเพื่อนบ้านถมดินปลูกโรงรถทับที่ดินข้าง ๆ เป็นข้อพิพาทที่เจอกันแทบทุกหมู่บ้าน และเกือบทุกคนเข้าใจเหมือนกันว่า ในเมื่อเขารุกที่เรา ก็ต้องฟ้องให้รื้อได้แน่นอน แต่คำถามที่ถูกต้องกว่าคือ รุกล้ำที่ดิน ฟ้องได้ไหม เพราะกฎหมายไทยไม่ได้ตัดสินว่ารุกล้ำเท่ากับต้องรื้อเสมอไป ผลจะออกทางไหนขึ้นอยู่กับสามเรื่องหลัก คือสิ่งที่รุกล้ำเป็นอะไร คนที่สร้างรู้ตัวหรือไม่ว่ากำลังรุกที่คนอื่น และรุกล้ำมานานแค่ไหนแล้ว

มาตราที่ใช้ตัดสินเรื่องนี้โดยตรงคือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312

⚖ ใจความของมาตรา 1312

ถ้าใครสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินคนอื่นโดยสุจริต ผู้สร้างยังเป็นเจ้าของโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำอยู่ แต่ต้องเสียเงินค่าใช้ที่ดินให้เจ้าของที่ดิน และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ส่วนถ้าสร้างโดยไม่สุจริต เจ้าของที่ดินมีสิทธิเรียกให้รื้อถอนออกไปและทำที่ดินให้กลับสภาพเดิม โดยผู้สร้างเป็นคนออกค่าใช้จ่ายเอง

จุดที่คนมักเข้าใจผิดที่สุดคือคำว่า "โรงเรือน" มาตรานี้คุ้มครองเฉพาะตัวบ้านหรืออาคารเท่านั้น ไม่ครอบคลุมรั้ว กำแพง ท่อน้ำ ถังส้วม แท็งก์น้ำ เครื่องปรับอากาศ หรือโรงรถที่แยกออกจากตัวบ้าน สิ่งเหล่านี้แม้จะสร้างรุกล้ำโดยสุจริตก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง ต้องรื้อสถานเดียว แนวคำพิพากษาศาลฎีกาวางไว้ตรงกันหลายคดี

พูดง่าย ๆ ถ้าเป็นบ้านทั้งหลังหรือส่วนหนึ่งของบ้าน กฎหมายยังพอมีทางออกให้ไม่ต้องรื้อในบางกรณี แต่ถ้าเป็นรั้ว กำแพง หรือสิ่งปลูกสร้างเล็ก ๆ ที่ไม่ใช่โรงเรือน มักจบด้วยการรื้อแทบทุกกรณี

ฟ้องรื้อไม่ได้

โรงเรือน + สร้างโดยสุจริต

ผู้สร้างยังเป็นเจ้าของส่วนที่รุกล้ำ แต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินและจดทะเบียนภาระจำยอมให้เจ้าของที่ดิน

ฟ้องรื้อได้

โรงเรือน + สร้างโดยไม่สุจริต

เจ้าของที่ดินเรียกให้รื้อถอนและทำที่ดินคืนสภาพเดิมได้ โดยผู้สร้างเป็นฝ่ายออกค่าใช้จ่ายเอง

ต้องรื้อเสมอ

รั้ว กำแพง ท่อ ถัง ไม่ใช่โรงเรือน

มาตรา 1312 ไม่คุ้มครอง ต่อให้สร้างโดยเข้าใจผิดจริงก็ยังต้องรื้อส่วนที่รุกล้ำออก

รุกล้ำโดยสุจริต ฟ้องรื้อไม่ได้ แต่เรียกค่าที่ได้

นี่คือกรณีที่หลายคนงงที่สุด เพราะฟังดูเหมือนกฎหมายเข้าข้างคนรุกล้ำ คำว่าสุจริตในที่นี้หมายถึง ผู้สร้างไม่รู้ว่าที่ดินตรงนั้นเป็นของคนอื่น เข้าใจว่าเป็นที่ของตัวเองทั้งหมด จึงลงมือปลูกสร้าง โดยต้องดูจากตอนที่ก่อสร้างเป็นหลัก แนวคำพิพากษาศาลฎีกาวางไว้ว่า ถ้าขณะสร้างไม่รู้ว่ารุกที่คนอื่น ถือว่าสุจริต แม้ภายหลังจะมารู้ความจริงก็ไม่ทำให้สถานะเปลี่ยนย้อนหลัง และความสุจริตต้องมีตลอดตั้งแต่เริ่มสร้างจนสร้างเสร็จ

เมื่อเข้ากรณีนี้ เจ้าของที่ดินฟ้องให้รื้อถอนไม่ได้ ผู้สร้างยังคงเป็นเจ้าของส่วนที่รุกล้ำ แต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินให้เจ้าของที่ และไปจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมในที่ดินส่วนนั้น ถ้าวันหนึ่งโรงเรือนพังหรือถูกรื้อไปเองจนหมด เจ้าของที่ดินถึงจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนภาระจำยอมได้

มีอีกกรณีที่ไม่เข้าทั้งสุจริตหรือไม่สุจริตแบบตรงไปตรงมา คือบ้านสร้างขึ้นตั้งแต่ตอนที่ที่ดินยังเป็นแปลงเดียวกัน ต่อมามีการแบ่งแยกโฉนด ทำให้ชายคาหรือส่วนของอาคารกลายเป็นรุกล้ำที่ดินแปลงข้างเคียงโดยที่ผู้สร้างไม่ได้ทำอะไรผิดตั้งแต่ต้น ศาลเคยวินิจฉัยว่าไม่มีกฎหมายข้อใดปรับใช้ได้ตรง ๆ จึงนำ มาตรา 1312 มาใช้โดยอนุโลมตามมาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผลคือเจ้าของที่ดินบังคับให้รื้อไม่ได้ แต่มีสิทธิเรียกค่าใช้ที่ดินโดยจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมเช่นเดียวกัน

รุกล้ำโดยไม่สุจริต ฟ้องรื้อได้เต็มที่

ตรงข้ามกับข้อแรก ถ้าผู้สร้างรู้อยู่แล้วว่าที่ดินตรงนั้นไม่ใช่ของตัวเอง แต่ยังขืนสร้างต่อไป เจ้าของที่ดินมีสิทธิฟ้องให้รื้อถอนและทำที่ดินคืนสภาพเดิมได้เต็มที่ โดยผู้สร้างเป็นคนออกค่าใช้จ่ายในการรื้อเอง

ประเด็นที่ต้องระวังคือ การไม่รังวัดสอบเขตก่อนสร้าง ศาลมักถือว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง ซึ่งในทางปฏิบัติถูกตีความเข้าใกล้ "ไม่สุจริต" โดยเฉพาะเมื่อมีพฤติการณ์อื่นประกอบ เช่น ที่ดินสองแปลงเป็นที่ว่างเปล่าไม่มีแนวเขตชัดเจน แล้วปลูกอาคารทับโดยไม่ตรวจสอบแนวเขตให้แน่ชัด หรือมีการใช้เอกสารที่ผิดปกติในการขออนุญาตก่อสร้าง พฤติการณ์แบบนี้ศาลมองว่าผู้สร้างรู้หรือควรรู้อยู่แล้วว่ารุกล้ำ ถือเป็นการสร้างโดยไม่สุจริต

ถ้าไม่ใช่การ "สร้างบ้าน" รุกล้ำล่ะ

หลายเรื่องที่มาปรึกษาไม่ใช่บ้านรุกล้ำ แต่เป็นเพื่อนบ้านถมดิน ปลูกต้นไม้ ตั้งรั้วลวดหนาม หรือนำรถและสิ่งของมาวางในที่ดินของอีกฝ่าย กรณีเหล่านี้ไม่เข้า มาตรา 1312 เลย เพราะไม่ใช่โรงเรือน แต่เข้าเรื่องการใช้ที่ดินของผู้อื่นโดยไม่มีสิทธิ ซึ่งเจ้าของที่ดินฟ้องขับไล่และเรียกให้ขนย้ายหรือรื้อถอนออกไปได้ทันที ไม่มีข้อยกเว้นเรื่องสุจริตมาช่วยเหมือนกรณีโรงเรือน

การใช้สิทธิของเจ้าของทรัพย์ในการติดตามเอาคืนที่ดินจากผู้ไม่มีสิทธิยึดถือครอบครอง ตามมาตรา 1336 นั้น ไม่มีอายุความฟ้องร้อง ต่างจากคดีละเมิดทั่วไปที่มีอายุความหนึ่งปีนับแต่รู้ตัวผู้ทำละเมิด เพราะฉะนั้นแม้จะปล่อยเรื่องไว้นานหลายปีโดยยังไม่ฟ้อง เจ้าของที่ดินก็ยังฟ้องเรียกที่ดินคืนได้ แต่การไม่มีอายุความนี้ไม่ได้แปลว่าปล่อยไว้ได้ตลอดไปโดยไม่มีความเสี่ยง อ่านรายละเอียดแต่ละกรณีได้ในรุกล้ำที่ดินมีอายุความกี่ปี ปล่อยไว้นานเกินไปจะหมดสิทธิ์ไหม

แต่มีอีกเรื่องที่ต้องระวังคู่กันไป คือถ้าปล่อยให้ผู้อื่นครอบครองที่ดินอย่างเปิดเผย ต่อเนื่อง และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ นานติดต่อกันครบสิบปี ผู้ครอบครองอาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ได้ ซึ่งใช้ได้เฉพาะที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดเท่านั้น เป็นคนละเรื่องกับการรุกล้ำแต่มักเกี่ยวโยงกัน ยิ่งปล่อยไว้นานโดยไม่ทักท้วง ยิ่งเสี่ยงเจอปัญหานี้ซ้อนเข้ามา

ไม่แน่ใจว่ากรณีของคุณเป็นสุจริตหรือไม่สุจริต

เล่ารายละเอียดสิ่งที่รุกล้ำและระยะเวลาที่เกิดขึ้นให้ทนายช่วยประเมินก่อนได้เลย

ทัก LINE ปรึกษาทนาย โทร 089-691-5191

รุกล้ำที่ดินเป็นความผิดอาญาด้วยหรือไม่

ในทางแพ่ง เรื่องรื้อถอนเป็นไปตามที่อธิบายมาข้างต้น แต่ถ้าการรุกล้ำนั้นเกิดจากเจตนาเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยรู้อยู่แล้วว่าไม่มีสิทธิ อาจเข้าข่ายความผิดฐานบุกรุกตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ได้อีกทางหนึ่ง โดยคำว่าเข้าไปตามกฎหมายอาญาหมายถึงตัวบุคคลเข้าไปทั้งตัว หรือกระทำการที่ล่วงล้ำเข้าไปรบกวนการครอบครองของเจ้าของอย่างชัดเจน คดีรุกล้ำที่ดินบางกรณีจึงเดินคู่กันได้ทั้งคดีแพ่งเรื่องรื้อถอนและคดีอาญาเรื่องบุกรุก ขึ้นอยู่กับเจตนาและพฤติการณ์ของผู้กระทำ

สรุปให้เห็นภาพง่าย ๆ

สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต ฟ้องรื้อไม่ได้ แต่เรียกค่าใช้ที่ดินและจดภาระจำยอมได้
สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยไม่สุจริต หรือประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงจนถือเป็นไม่สุจริต ฟ้องรื้อถอนได้เต็มที่
สร้างรั้ว กำแพง ท่อ ถัง หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นที่ไม่ใช่โรงเรือน รุกล้ำ ฟ้องรื้อได้เสมอ ไม่ว่าสุจริตหรือไม่
โรงเรือนรุกล้ำเพราะภายหลังมีการแยกโฉนดจากแปลงเดียวกัน ไม่ต้องรื้อ แต่ต้องเสียค่าที่ดินและจดภาระจำยอมโดยอนุโลม
นำทรัพย์สินอื่นเข้าไปวางหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินคนอื่นโดยไม่มีสิทธิ ฟ้องขับไล่และให้รื้อถอนขนย้ายได้ทันที

📋 ตัวอย่างสถานการณ์ที่พบบ่อย

เพื่อนบ้านสองแปลงติดกัน ไม่มีรั้วหรือหมุดแสดงแนวเขตชัดเจนมานาน ฝ่ายหนึ่งสร้างบ้านโดยเข้าใจโดยสุจริตว่าที่ดินเป็นของตัวเองทั้งแปลง ต่อมาอีกฝ่ายรังวัดใหม่พบว่าบ้านรุกล้ำเข้ามาสองเมตร กรณีนี้เจ้าของที่ดินฟ้องรื้อบ้านทั้งหลังไม่ได้ แต่มีสิทธิเรียกค่าใช้ที่ดินส่วนที่ถูกรุกและให้จดทะเบียนภาระจำยอม ในทางกลับกัน ถ้าอีกฝ่ายรู้อยู่แล้วว่าตัวเองสร้างรุกล้ำ เช่น มีการทักท้วงจากเจ้าของที่ดินตั้งแต่ก่อนสร้างเสร็จ แต่ยังฝืนสร้างต่อจนแล้วเสร็จ กรณีนี้ถือว่าไม่สุจริตแล้ว เจ้าของที่ดินฟ้องรื้อได้เต็มที่แม้จะเป็นบ้านทั้งหลัง

ส่วนกรณีที่พบบ่อยที่สุดในทางปฏิบัติ คือเพื่อนบ้านสร้างรั้วหรือกำแพงล้ำเข้ามาไม่กี่สิบเซนติเมตร กรณีแบบนี้ไม่เข้าข้อยกเว้นเรื่องสุจริตเลย เพราะรั้วไม่ใช่โรงเรือน ต่อให้สร้างโดยเข้าใจผิดจริงก็ยังต้องรื้อส่วนที่รุกล้ำออกอยู่ดี เส้นแบ่งระหว่างสุจริตกับไม่สุจริตขึ้นอยู่กับพฤติการณ์ปลีกย่อยที่คนทั่วไปมักมองข้าม การตรวจแนวเขต การมีพยานยืนยัน หรือแม้แต่เอกสารขออนุญาตก่อสร้าง ล้วนเป็นหลักฐานที่ชี้ผลคดีได้ทั้งนั้น เรื่องแบบนี้จึงประเมินเองยาก ควรให้ทนายตรวจข้อเท็จจริงก่อนตัดสินใจ

คำถามที่พบบ่อย

เพื่อนบ้านสร้างรั้วรุกที่มาสิบกว่าปีแล้ว ยังฟ้องได้ไหม?

ได้ ถ้าเป็นการฟ้องในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์เรียกคืนที่ดินจากผู้ไม่มีสิทธิยึดถือ ไม่มีอายุความตามมาตรา 1336 แต่ต้องระวังเรื่องครอบครองปรปักษ์ควบคู่ไปด้วย ถ้าเขาครอบครองโดยเปิดเผยและมีเจตนาเป็นเจ้าของต่อเนื่องครบสิบปีจริง อาจมีความเสี่ยงที่เขาจะยกสิทธินั้นขึ้นสู้กลับ จุดนี้ต้องดูข้อเท็จจริงเป็นราย ๆ ไป ยิ่งช้ายิ่งเสี่ยง ควรปรึกษาทนายเร็วที่สุด

ถ้าเป็นฝ่ายที่สร้างรุกล้ำโดยไม่ได้ตั้งใจ ต้องทำอย่างไร?

ตรวจสอบก่อนว่าเข้าเงื่อนไขสุจริตตามมาตรา 1312 หรือไม่ ถ้าใช่ ให้เจรจากับเจ้าของที่ดินเรื่องค่าใช้ที่ดินและการจดภาระจำยอมให้เรียบร้อย ไม่ต้องกังวลว่าจะถูกรื้อ แต่ถ้าไม่แน่ใจว่าเข้าเงื่อนไขสุจริตหรือไม่ ควรปรึกษาทนายก่อนที่อีกฝ่ายจะยื่นฟ้อง

รังวัดที่ดินใหม่ก่อนสร้างช่วยป้องกันปัญหานี้ได้จริงไหม?

ช่วยได้มาก และยังเป็นหลักฐานสำคัญว่าได้ใช้ความระมัดระวังตามสมควรแล้ว ในทางกลับกัน การไม่รังวัดสอบเขตก่อนสร้างเป็นสิ่งที่ศาลมักหยิบมาพิจารณาว่าเข้าข่ายประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงจนอาจถือเป็นไม่สุจริต

ครอบครองปรปักษ์ใช้ได้กับที่ดินทุกประเภทหรือไม่?

ไม่ใช่ ครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ใช้ได้เฉพาะที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดเท่านั้น ที่ดินมือเปล่าหรือที่ดินของรัฐอย่าง ส.ป.ก. ไม่เข้าเงื่อนไขนี้ กรณีที่ดินประเภทอื่นต้องดูข้อกฎหมายคนละมาตรากันไป

ค่าใช้ที่ดินตามมาตรา 1312 คำนวณอย่างไร?

ไม่มีสูตรตายตัวในกฎหมาย ขึ้นอยู่กับการตกลงกันของคู่กรณี หรือดุลพินิจของศาลหากตกลงกันไม่ได้ โดยทั่วไปพิจารณาจากมูลค่าที่ดินส่วนที่ถูกใช้ประโยชน์และลักษณะการใช้งาน

มีปัญหาเรื่องที่ดินรุกล้ำ ปรึกษาทนายความที่ดินได้ที่ Sarocha Law

ไม่ว่าจะเป็นฝ่ายที่ถูกรุกล้ำและอยากรู้ว่าฟ้องรื้อได้หรือแค่เรียกค่าที่ดิน หรือเป็นฝ่ายที่เพิ่งรู้ตัวว่าสิ่งปลูกสร้างของตัวเองไปรุกที่คนอื่นเข้าโดยไม่ตั้งใจ ทนายความจาก Sarocha Law พร้อมตรวจสอบข้อเท็จจริง ประเมินว่าเข้าเงื่อนไขสุจริตหรือไม่ และวางแนวทางที่เหมาะกับแต่ละสถานการณ์